Blog vastgoedtransacties – Groninger akte

Geen dag te verliezen: de Groninger akte kan uitkomst bieden!

News

Vastgoedtransacties dienen gedegen voorbereid en doorlopen te worden. De koper dient de nodige onderzoeken te verrichten naar het vastgoed en partijen dienen het eens te worden over de voorwaarden waaronder de transactie gaat plaatsvinden. Dat kost tijd en staat vaak op gespannen voet met de wens van partijen om de transactie binnen een korte periode af te ronden. De verkoper wil over de koopsom kunnen beschikken en de koper over het object. Soms is het zo dat de levering binnen een bepaalde termijn moet plaatsvinden. Bijvoorbeeld in het geval de levering voor een beleggingsfonds binnen een bepaald boekjaar dient te vallen of als de 6 maanden termijn in het kader van de overdrachtsbelasting dreigt te verstrijken. Dan kan het zo zijn dat er onvoldoende tijd is om due diligence onderzoek te doen, uitvoerig over de inhoud van de koopovereenkomst te onderhandelen of de financiering te regelen. Een levering bij Groninger akte kan dan uitkomst bieden.

 

De Groninger akte is een akte van levering waarin partijen vastleggen dat de koop en levering van het vastgoed plaatsvindt onder een ontbindende voorwaarde. Deze voorwaarde is het niet (volledig) betalen van de koopsom door de koper vóór een bepaalde datum. Treedt de ontbindende voorwaarde in werking, dan valt de eigendom van rechtswege terug naar de verkoper. Het uitgangspunt is dat levering al plaatsvindt nog voordat de koper de koopsom heeft betaald. De levering kan zo op korte termijn plaatsvinden, terwijl er nog voldoende tijd bestaat om onderzoek te verrichten en te onderhandelen over eventuele aanvullende voorwaarden van de transactie. De termijn die partijen afspreken voor betaling van de koopsom biedt partijen dan flexibiliteit. Mocht de uitkomst van het DD onderzoek de koper onwelgevallig zijn, dan wel partijen het niet eens worden over specifieke afspraken ter zake van de bevindingen, dan kan de koper ervoor kiezen van de koop af te zien door het simpelweg niet betalen van de koopsom voor de overeengekomen datum. Dit kan natuurlijk worden voorkomen, doordat partijen aanvullende afspraken maken over onderwerpen die bij het due diligence onderzoek naar voren zijn komen.

 

Bij een verkrijging op grond van een Groninger akte verkrijgt de koper bij de levering een voorwaardelijk eigendomsrecht. Betaalt de koper de koopsom binnen de afgesproken termijn dan groeit dit voorwaardelijk eigendomsrecht uit tot een volledig eigendomsrecht. Betaalt de koper niet dan volgt er ontbinding van de koopovereenkomst en keert het eigendom automatisch terug bij de verkoper. Nu het eigendom automatisch bij de verkoper terugkeert indien betaling van de koopsom uitblijft loopt de verkoper geen beslag- of faillissementsrisico. De koper is verzekerd van een volledig eigendomsrecht zodra de koopsom is betaald.

 

Aan de Groninger akte kleeft ook een aantal nadelen. Zo zullen partijen onder meer afspraken moeten maken over de vraag of er een schadevergoeding en/of boete is verschuldigd als betaling van de koopsom uitblijft. De verkoper is afhankelijk van de wil van de koper en loopt daardoor een risico. Als de koper niet betaalt, valt de eigendom terug en kan het dus zo zijn dat verkoper niet langer voor een bepaalde streefdatum het vastgoed heeft afgestoten. Ook zullen partijen afspraken moeten maken over verzekering en kosten ten aanzien van de periode tussen het moment van de levering en de betaling van de koopsom. Is het object bezwaard met een recht van hypotheek dan zal de koper het object in beginsel alleen bezwaard met hypotheek kunnen leveren, tenzij de verkoper ervoor kiest om aflossing van de hypotheek niet met de koopsom maar uit eigen middelen te financieren. De hypotheekhouder dient om toestemming te worden gevraagd en de koper zal de zekerheid willen hebben dat de koopsom wordt aangewend ter aflossing en doorhaling van het hypotheekrecht.

 

De hiervoor beschreven onderwerpen dienen duidelijk in de akte te worden vastgelegd samen met eventuele overige afspraken, verklaringen en garanties die voor partijen van belang zijn. Is dat het geval dan biedt de Groninger akte partijen in deze turbulente markt een mooi instrument om snel tot de levering van een object over te kunnen gaan waarbij interessante (fiscale) voordelen kunnen worden behaald.

 

Heeft u vragen over de Groninger akte of over vastgoedtransacties in het algemeen, neem dan gerust contact met ons op.

“In de regio Groningen was het vroeger gebruikelijk om de koopprijs op 1 mei te betalen, terwijl de levering eerder plaatsvond.”

Olivier Alberts

olivier.alberts@hvglaw.nl +31 88 407 04 17