Vast­goed­trans­ac­ties – Gro­nin­ger akte

Geen dag te verliezen: de Groninger akte kan uitkomst bieden!

News

Vast­goed­trans­ac­ties die­nen gede­gen voor­be­reid en door­lo­pen te wor­den. De koper dient de nodi­ge onder­zoe­ken te ver­rich­ten naar het vast­goed en par­tij­en die­nen het eens te wor­den over de voor­waar­den waar­on­der de trans­ac­tie gaat plaats­vin­den. Dat kost tijd en staat vaak op gespan­nen voet met de wens van par­tij­en om de trans­ac­tie bin­nen een kor­te peri­o­de af te ron­den. De ver­ko­per wil over de koop­som kun­nen beschik­ken en de koper over het object. Soms is het zo dat de leve­ring bin­nen een bepaal­de ter­mijn moet plaats­vin­den. Bij­voor­beeld in het geval de leve­ring voor een beleg­gings­fonds bin­nen een bepaald boek­jaar dient te val­len of als de 6 maan­den ter­mijn in het kader van de over­drachts­be­las­ting dreigt te ver­strij­ken. Dan kan het zo zijn dat er onvol­doen­de tijd is om due dili­gen­ce onder­zoek te doen, uit­voe­rig over de inhoud van de koop­over­een­komst te onder­han­de­len of de finan­cie­ring te rege­len. Een leve­ring bij Gro­nin­ger akte kan dan uit­komst bie­den.

 

De Gro­nin­ger akte is een akte van leve­ring waar­in par­tij­en vast­leg­gen dat de koop en leve­ring van het vast­goed plaats­vindt onder een ont­bin­den­de voor­waar­de. Deze voor­waar­de is het niet (vol­le­dig) beta­len van de koop­som door de koper vóór een bepaal­de datum. Treedt de ont­bin­den­de voor­waar­de in wer­king, dan valt de eigen­dom van rechts­we­ge terug naar de ver­ko­per. Het uit­gangs­punt is dat leve­ring al plaats­vindt nog voor­dat de koper de koop­som heeft betaald. De leve­ring kan zo op kor­te ter­mijn plaats­vin­den, ter­wijl er nog vol­doen­de tijd bestaat om onder­zoek te ver­rich­ten en te onder­han­de­len over even­tu­e­le aan­vul­len­de voor­waar­den van de trans­ac­tie. De ter­mijn die par­tij­en afspre­ken voor beta­ling van de koop­som biedt par­tij­en dan flexi­bi­li­teit. Mocht de uit­komst van het DD onder­zoek de koper onwel­ge­val­lig zijn, dan wel par­tij­en het niet eens wor­den over spe­ci­fie­ke afspra­ken ter zake van de bevin­din­gen, dan kan de koper ervoor kie­zen van de koop af te zien door het sim­pel­weg niet beta­len van de koop­som voor de over­een­ge­ko­men datum. Dit kan natuur­lijk wor­den voor­ko­men, door­dat par­tij­en aan­vul­len­de afspra­ken maken over onder­wer­pen die bij het due dili­gen­ce onder­zoek naar voren zijn komen.

 

Bij een ver­krij­ging op grond van een Gro­nin­ger akte ver­krijgt de koper bij de leve­ring een voor­waar­de­lijk eigen­doms­recht. Betaalt de koper de koop­som bin­nen de afge­spro­ken ter­mijn dan groeit dit voor­waar­de­lijk eigen­doms­recht uit tot een vol­le­dig eigen­doms­recht. Betaalt de koper niet dan volgt er ont­bin­ding van de koop­over­een­komst en keert het eigen­dom auto­ma­tisch terug bij de ver­ko­per. Nu het eigen­dom auto­ma­tisch bij de ver­ko­per terug­keert indien beta­ling van de koop­som uit­blijft loopt de ver­ko­per geen beslag- of fail­lis­se­ments­ri­si­co. De koper is ver­ze­kerd van een vol­le­dig eigen­doms­recht zodra de koop­som is betaald.

 

Aan de Gro­nin­ger akte kleeft ook een aan­tal nade­len. Zo zul­len par­tij­en onder meer afspra­ken moe­ten maken over de vraag of er een scha­de­ver­goe­ding en/of boe­te is ver­schul­digd als beta­ling van de koop­som uit­blijft. De ver­ko­per is afhan­ke­lijk van de wil van de koper en loopt daar­door een risi­co. Als de koper niet betaalt, valt de eigen­dom terug en kan het dus zo zijn dat ver­ko­per niet lan­ger voor een bepaal­de streef­da­tum het vast­goed heeft afge­sto­ten. Ook zul­len par­tij­en afspra­ken moe­ten maken over ver­ze­ke­ring en kos­ten ten aan­zien van de peri­o­de tus­sen het moment van de leve­ring en de beta­ling van de koop­som. Is het object bezwaard met een recht van hypo­theek dan zal de koper het object in begin­sel alleen bezwaard met hypo­theek kun­nen leve­ren, ten­zij de ver­ko­per ervoor kiest om aflos­sing van de hypo­theek niet met de koop­som maar uit eigen mid­de­len te finan­cie­ren. De hypo­theek­hou­der dient om toe­stem­ming te wor­den gevraagd en de koper zal de zeker­heid wil­len heb­ben dat de koop­som wordt aan­ge­wend ter aflos­sing en door­ha­ling van het hypo­theek­recht.

 

De hier­voor beschre­ven onder­wer­pen die­nen dui­de­lijk in de akte te wor­den vast­ge­legd samen met even­tu­e­le ove­ri­ge afspra­ken, ver­kla­rin­gen en garan­ties die voor par­tij­en van belang zijn. Is dat het geval dan biedt de Gro­nin­ger akte par­tij­en in deze tur­bu­len­te markt een mooi instru­ment om snel tot de leve­ring van een object over te kun­nen gaan waar­bij inte­res­san­te (fis­ca­le) voor­de­len kun­nen wor­den behaald.

 

Heeft u vra­gen over de Gro­nin­ger akte of over vast­goed­trans­ac­ties in het alge­meen, neem dan gerust con­tact met ons op.

“In de regio Groningen was het vroeger gebruikelijk om de koopprijs op 1 mei te betalen, terwijl de levering eerder plaatsvond.”

Oli­vier Alberts

olivier.alberts@hvglaw.nl +31 88 407 04 17