COVID-19: de gevol­gen voor lopen­de of toe­kom­sti­ge bouw­pro­jec­ten

Blog

Published 31 maart 2020 Reading time min Auteur Patrick Schipper Real Estate

De gevol­gen van het coro­na­vi­rus (of COVID-19) zijn ook voel­baar bin­nen de bouw­sec­tor. Overheidsmaatregelen kun­nen lei­den tot beperk­te­re inzet van per­so­neel, beperk­te­re beschik­baar­heid van mate­ri­aal en/of hoge­re prij­zen. Dit kan lei­den tot dis­cus­sies tus­sen opdracht­ge­vers en aan­ne­mers over de vraag wel­ke par­tij de nade­li­ge gevol­gen van de corona­cri­sis dient te dra­gen. Leidt een late­re ople­ve­ring tot bouw­tijdover­schrij­ding met boe­te voor te late ople­ve­ring tot gevolg? En voor wiens reke­ning komen hoge­re prij­zen door trans­port­re­stric­ties en beperk­te pro­duc­tie­ca­pa­ci­teit bij (bui­ten­land­se) pro­du­cen­ten van bouw­pro­duc­ten?

Voor het ant­woord op deze vra­gen kan onder­scheid wor­den gemaakt tus­sen lopen­de bouw­pro­jec­ten – waar­bij de aan­ne­mings­over­een­komst is geslo­ten– en toe­kom­sti­ge bouw­pro­jec­ten – waar­bij de aan­ne­mings­over­een­komst nog geslo­ten moet wor­den. In dit arti­kel wordt ervan uit­ge­gaan dat de aan­ne­mings­over­een­komst wordt geslo­ten met toe­pas­sing van de UAV 2012.

 

Verder uitklappen voor: Overleg over gevolgen coronacrisis

Wat de stand van een lopend bouw­pro­ject ook is: par­tij­en kun­nen altijd met elkaar in over­leg gaan over de gevol­gen van deze cri­sis voor het bouw­pro­ject. Voor zowel bou­wen­de als opdracht­ge­ven­de par­tij­en is de corona­cri­sis een uit­zon­der­lij­ke situ­a­tie waar­van de oor­zaak niet bij één van par­tij­en gezocht kan wor­den. Juist daar­om is te bilij­ken dat, reke­ning hou­dend met elkaars belan­gen bij een goe­de voort­gang en (finan­ci­ë­le) afron­ding van het pro­ject, een voor bei­de par­tij­en aan­vaard­ba­re oplos­sing wordt gevon­den. Aanvullende afspra­ken hier­over kun­nen schrif­te­lijk wor­den vast­ge­legd in een adden­dum bij de aan­ne­mings­over­een­komst.

Als er nog geen aan­ne­mings­over­een­komst is geslo­ten, dan kun­nen par­tij­en spe­ci­fie­ke afspra­ken over de gevol­gen van de corona­cri­sis vast­leg­gen in de aan­ne­mings­over­een­komst.

 

Verder uitklappen voor: Inhoud ‘coronabepaling’

De aan­ne­mer en opdracht­ge­ver kun­nen afspra­ken vast­leg­gen in een ‘coro­na­be­pa­ling’ waar­in o.a. de vol­gen­de onder­wer­pen terug­ko­men:

  • Oplevering: Wat zijn de gevol­gen voor de ople­ver­da­tum als de over­heid een tota­le lock­down instelt en er geen werk­zaam­he­den uit­ge­voerd kun­nen wor­den? Partijen kun­nen afspre­ken dat de ople­ver­da­tum opschuift met de peri­o­de van de lock­down (even­tu­eel aan­ge­vuld met een peri­o­de van­we­ge inef­fi­ci­ën­te her­vat­ting na de lock­down). Maar ook inge­val van min­der ver­gaan­de over­heids­maat­re­ge­len kan een afwij­kings­re­ge­ling voor de ople­ver­da­tum wor­den over­een­ge­ko­men;
  • Planning: Afgesproken kan wor­den dat de opdracht­ge­ver cou­lant omgaat met wij­zi­gin­gen van de aan­ne­mer in de plan­ning en even­tu­eel aan­pas­sing van het ter­mijn­sche­ma naar aan­lei­ding van die wij­zi­gin­gen. Aanpassing van de plan­ning kan bij­voor­beeld nodig zijn omdat bepaal­de werk­zaam­he­den niet kun­nen wor­den uit­ge­voerd met inacht­ne­ming van de door het RIVM vast­ge­stel­de advie­zen;
  • Prijsverhogingen mate­ri­aal: Er kan een risi­co­ver­de­ling wor­den over­een­ge­ko­men voor prijs­stij­gin­gen van mate­ri­aal, als gevolg van bij­voor­beeld schaars­te en trans­port­re­stric­ties van bouw­ma­te­ri­a­len. Partijen kun­nen bij­voor­beeld over­een­ko­men dat aan­pas­sing van de aan­neem­som tot zeke­re hoog­te is toe­ge­staan als de aan­ne­mer aan­toont dat bepaal­de mate­ri­aal­pos­ten met een bepaald mini­mum­per­cen­ta­ge zijn geste­gen als gevolg van de corona­cri­sis.

Als par­tij­en geen nade­re afspra­ken maken, dan val­len par­tij­en terug op de bepa­lin­gen van de aan­ne­mings­over­een­komst en de UAV 2012. De UAV 2012 ken­nen diver­se bepa­lin­gen die een rol kun­nen spe­len voor de risi­co­ver­de­ling van tijd- en prijs­ge­vol­gen van de corona­cri­sis.

 

Verder uitklappen voor: Risicoverdeling in UAV 2012: oplevering

Vaste ople­ver­da­tum
Als par­tij­en een vas­te ople­ver­da­tum zijn over­een­ge­ko­men, dan heeft de aan­ne­mer recht op ter­mijn­ver­len­ging indien o.a. door over­macht niet van hem gevergd kan wor­den dat het werk bin­nen de daar­voor over­een­ge­ko­men ter­mijn wordt opge­le­verd (para­graaf 8 lid 5 UAV 2012). Als de aan­ne­mings­over­een­komst voor de corona­cri­sis is geslo­ten, dan heeft een beroep van de aan­ne­mer op deze bepa­ling een rede­lijk goe­de kans van sla­gen als de over­heid voor een bepaal­de (lang­du­ri­ge) peri­o­de een tota­le lock­down instelt. Het wordt de aan­ne­mer voor die peri­o­de dan immers onmo­ge­lijk gemaakt om het werk uit te voe­ren en hij had dit niet kun­nen voor­zien.

Maar wan­neer de aan­ne­mer – met inacht­ne­ming van de richt­lij­nen van het RIVM – nog wel in staat wordt geacht om werk­zaam­he­den uit te voe­ren of wan­neer de aan­ne­mings­over­een­komst tij­dens de corona­cri­sis is geslo­ten, dan lijkt een beroep van de aan­ne­mer op over­macht en een recht op ter­mijn­ver­le­ning min­der aan­ne­me­lijk. Dat kan anders zijn wan­neer de werk­zaam­he­den van de aan­ne­mer op een spe­ci­fiek pro­ject toch zo ern­stig wor­den ver­stoord door de corona­cri­sis dat hij rede­lij­ker­wijs zijn werk­zaam­he­den niet kan uit­voe­ren. Dit zal per spe­ci­fiek geval beke­ken moe­ten wor­den.


Werkbare werk­da­gen

Bij een ople­ver­ter­mijn in werk­ba­re werk­da­gen moet beoor­deeld wor­den of de corona­cri­sis leidt tot onwerk­ba­re werk­da­gen. De ople­ver­ter­mijn zou dan opschui­ven met het aan­tal onwerk­ba­re werk­da­gen. Van onwerk­ba­re werk­da­gen is spra­ke wan­neer (i) door omstan­dig­he­den bui­ten de aan­spra­ke­lijk­heid van aan­ne­mer (ii) gedu­ren­de ten mis­te 5 uur door het groot­ste deel van de arbei­ders of machi­nes niet gewerkt kan wor­den (para­graaf 8 lid 2 UAV 2012). Als de aan­ne­mings­over­een­komst voor de corona­cri­sis is geslo­ten, dan zal daar­van snel spra­ke zijn bij een tota­le lock­down: de aan­ne­mer wordt door een over­heids­maat­re­gel – daar­mee bui­ten zijn invloeds­feer – genood­zaakt om zijn werk­zaam­he­den stil te leg­gen. Maar zon­der tota­le lock­down is weder­om de vraag in hoe­ver­re de aan­ne­mer in staat is om zijn werk­zaam­he­den gedu­ren­de het groot­ste deel van de dag uit te voe­ren bin­nen de richt­lij­nen van het RIVM. Dat zal per pro­ject ver­schil­len.

 

Verder uitklappen voor: Risicoverdeling in UAV 2012: kostenverhogende omstandigheden

Paragraaf 47 van de UAV 2012 bepaalt wan­neer een aan­ne­mer recht heeft op bij­be­ta­ling door kos­ten­ver­ho­gen­de omstan­dig­he­den, bij­voor­beeld wan­neer de prij­zen van bouw­ma­te­ri­aal stij­gen. Dat zijn omstan­dig­he­den (i) waar­mee bij tot­stand­ko­ming van de aan­ne­mings­over­een­komst geen reke­ning gehou­den hoef­de te wor­den, (ii) die de aan­ne­mer niet kun­nen wor­den toe­ge­re­kend en (iii) die de kos­ten van het werk aan­zien­lijk ver­ho­gen.


Voorzienbaarheid
Of de prijs­stij­gin­gen te voor­zien waren, hangt af van het moment waar­op de aan­ne­mings­over­een­komst is geslo­ten. Vanaf een bepaald moment had een aan­ne­mer kun­nen voor­zien dat de ver­sprei­ding van het coro­na­vi­rus en de maat­re­ge­len die daar­op volg­den ook zijn leve­ran­ciers of eigen bedrijfs­voe­ring zou­den kun­nen raken. Als de aan­ne­mings­over­een­komst na dat moment is geslo­ten zon­der een spe­ci­fie­ke rege­ling over de gevol­gen van de corona­cri­sis, dan is goed denk­baar dat de nade­li­ge prijs­ge­vol­gen voor reke­ning van de aan­ne­mer blij­ven. De gedach­te is dan dat de aan­ne­mer het risi­co op prijs­stij­gin­gen ken­ne­lijk al heeft ver­dis­con­teerd in de aan­ne­mings­over­een­komst (bij­voor­beeld in de aan­neem­som)

Voor aan­ne­mings­over­een­kom­sten die voor de corona­cri­sis zijn geslo­ten, geldt dat eerst moet wor­den beoor­deeld of de aan­ne­mings­over­een­komst de gevol­gen van aan­zien­lij­ke prijs­stij­gin­gen regelt. Zo niet, dan kan de aan­ne­mer een geslaagd beroep op para­graaf 47 UAV 2012 toe­ko­men.

 

Toerekenbaarheid
Het intre­den van de omstan­dig­heid die tot kos­ten­ver­ho­ging heeft geleid moet niet aan de aan­ne­mer toe­ge­re­kend kun­nen wor­den. Dat lijkt aan de orde in het geval van aan­ne­mings­over­een­kom­sten die (ruim) voor de corona­cri­sis zijn geslo­ten: het is in dat geval niet aan­ne­me­lijk om de ver­sprei­ding van het coro­na­vi­rus en daar­uit voort­vloei­en­de over­heids­maat­re­ge­len aan de aan­ne­mer toe te schrij­ven. Dat kan anders zijn wan­neer de aan­ne­mings­over­een­komst is geslo­ten op een moment dat de aan­ne­mer rede­lij­ker­wijs kon voor­zien dat de over­heid maat­re­ge­len ter bestrij­ding van het coro­na­vi­rus zou nemen. In dat geval kun­nen de nade­li­ge gevol­gen voor reke­ning van de aan­ne­mer komen, zo volgt ook uit para­graaf 6 lid 13 UAV 2012.

 

Aanzienlijke ver­ho­ging van de prijs
De aan­ne­mer heeft alleen recht op bij­be­ta­ling wan­neer de prijs­ver­ho­gin­gen ‘aan­zien­lijk’ zijn ten opzich­te van de over­een­ge­ko­men aan­neem­som. Een belang­rij­ke rol speelt of het gehe­le pro­ject uit­ein­de­lijk (toch) winst­ge­vend is voor de aan­ne­mer, wat het sal­do van de kos­ten­stij­gin­gen en kos­ten­da­lin­gen over het gehe­le pro­ject is en (weder­om) of de prijs­stij­gin­gen voor­zien­baar waren toen de aan­ne­mings­over­een­komst werd geslo­ten. Deze aspec­ten zul­len per bouw­pro­ject inge­vuld moe­ten wor­den om te bekij­ken of de prijs­stij­ging tot een recht op bij­be­ta­ling leidt.

 

Verder uitklappen voor: Conclusie

De alge­me­ne con­clu­sie luidt dat naar­ma­te de gevol­gen van de corona­cri­sis ingrij­pen­der zijn op het werk van de aan­ne­mer, de aan­ne­mer eer­der een recht op bouw­tijd­ver­len­ging en bij­be­ta­ling toe­komt.

Heeft u vra­gen over de gevol­gen van de corona­cri­sis op uw bouw­pro­ject, neem dan gerust con­tact met mij op.