Energiebesparing

Multi-tenant kantoorgebouw: wie moet er werk maken van energiebesparing?

News

Bedrijven zijn verplicht om energiebesparingsmaatregelen te nemen. Sinds kort zijn zij ook verplicht om deze maatregelen te melden bij het ministerie. Dit is de Informatieplicht Energiebesparing. Gebouweigenaren en gebruikers ontvingen daarover de laatste maanden een brief van de minister van Economische Zaken en Klimaat. De vraag is (in de woorden van de minister): wie moet er werk maken van energiebesparing? Over de vraag welke bedrijven moet melden bestaat nog onduidelijkheid (zie bijvoorbeeld het FD van 24 september 2019). En: is dat de huurder of de verhuurder? Hoe zit het bijvoorbeeld met multi-tenant kantoorgebouwen?

Vermoedelijk denkt u dat tegenwoordig iedereen werk moet maken van energiebesparing. Op ieder niveau worden energiebesparende maatregelen genomen: denk aan LED verlichting en aan e-mails met onderaan het verzoek om niet alles te printen. In dit artikel gaan wij in op de juridische verplichtingen tot energiebesparing, geven wij een toelichting op de relevante begrippen en geven wij een praktische uitwerking.

Het Activiteitenbesluit
Het Activiteitenbesluit milieubeheer verplicht de drijver van een inrichting om energiebesparende maatregelen te treffen met een korte terugverdientijd (van vijf jaar of minder). Het gaat daarbij om inrichtingen in de zin van de Wet Milieubeheer (Wm) die meer dan 50.000 kWh elektriciteit of 25.000 m³ aardgas (of een equivalent) per jaar verbruiken. Sinds 1 juli 2019 geldt voor de drijver van de inrichting ook de verplichting om het bevoegd gezag eens per vier jaar te informeren over de genomen maatregelen en de voortgang van het nemen van de energiebesparende maatregelen. Indien niet, niet volledig of niet tijdig aan de verplichtingen wordt voldaan, is sprake van een overtreding en kan het bevoegd gezag handhavend optreden. De gevolgen van overtreding van de regels kunnen heel groot zijn. Daarom is het van groot belang om te weten wie er in actie moet komen. Het begint bij een goed begrip van de definities van ‘inrichting’ en ‘drijver’. Vervolgens kan de vraag worden beantwoord: wie moet er werk maken van energiebesparing?

Het begrip inrichting
Niet alle bedrijven zijn ‘Wm-inrichtingen’. Bedrijven die geen Wm-inrichting zijn hoeven niet te voldoen aan het Activiteitenbesluit milieubeheer. De definitie van het begrip inrichting is opgenomen in de Wet Milieubeheer. Er is sprake van een Wm-inrichting als aan twee voorwaarden is voldaan: de activiteit is een door de mens bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, ondernomen bedrijvigheid, die binnen een zekere begrenzing pleegt te worden verricht én er moet een categorie uit bijlage I bij het Besluit Omgevingsrecht (Bor) van toepassing zijn. De rijksoverheid heeft nuttige tools ontwikkeld waarmee bedrijven aan de hand van een vragenlijst kunnen vaststellen of zij een inrichting zijn. Een kantoorgebouw kwalificeert niet altijd als een inrichting. Een winkel evenmin. Het gaat om de feitelijke activiteit ter plekke.

Het begrip drijver
Wie is de drijver van een inrichting? Deze vraag speelt met name wanneer een (verzamel)gebouw door meerdere gebruikers wordt gebruikt. Is de drijver de eigenaar/verhuurder of zijn het juist de huurders? En is iedere huurder apart een drijver of alle huurders samen?

Het antwoord is (zoals wel vaker): het hangt af van de omstandigheden van het geval. In de wet is geen definitie opgenomen van het begrip ‘drijver’. Vaak geldt dat de persoon die het in zijn macht heeft om de ‘overtreding’ te beëindigen, wordt aangemerkt als drijver. Daarbij zal bijvoorbeeld de inhoud van de huurovereenkomst een rol spelen.

Verhuurder is verantwoordelijk voor maatregelen, tenzij …
Nu een wettelijke uitwerking van onder andere het begrip ‘drijver’ ontbreekt, hebben partijen uit de markt de handen ineen geslagen en een memo uitgebracht.

Een korte achtergrond en juridische duiding van het memo. Het memo ‘Verantwoordelijke energiebesparing utiliteitsbouw’ van 23 april 2019 is opgesteld door de koepelorganisaties van vastgoedbeleggers (IVBN) en vastgoedmanagers (VGM NL), de Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied en is afgestemd met het Kernteam EED (waarin meerdere omgevingsdiensten deelnemen). Hoewel het memo niet kan worden beschouwd als wet- of regelgeving, wordt het wel ondersteund door de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) en zodoende komt aan het memo wel enig gezag toe.

In het memo is het uitgangspunt: de eigenaar/verhuurder van een kantoorverzamelgebouw is verantwoordelijk om maatregelen te nemen, tenzij het vanwege onderliggende contracten (bijvoorbeeld een huurovereenkomst) niet in de macht van de eigenaar ligt om maatregelen te nemen. Mochten huurders aantoonbaar niet bereid zijn om mee te werken aan het realiseren van de maatregelen, dan kan volgens het memo het bevoegd gezag zich (mede) richten tot de individuele huurder die de overtreding kan opheffen.

Wij lezen daarin dat als de huurovereenkomst bijvoorbeeld bepaalt dat de verhuurder niet zonder toestemming van huurder wijzigingen in, aan of op het gehuurde mag uitvoeren, er van uit wordt gegaan dat verhuurder in overleg treedt met de huurder. Als de huurder dan – ondanks een redelijk verzoek van verhuurder daartoe – niet instemt met de maatregelen, kan de individuele huurder door het bevoegd gezag worden aangesproken.

Wij verwachten dat niet altijd duidelijk zal zijn of het bevoegd gezag zich tot de eigenaar/verhuurder zal mogen richten dan wel tot de huurder. Duidelijk is wel dat de inhoud van de huurovereenkomst een belangrijke rol zal spelen. Het is goed om uw huurovereenkomsten hierop na te gaan. Indien u een nieuwe (huur)overeenkomst aangaat of een bestaande overeenkomst aanpast, is het raadzaam om na te denken over belangrijke vragen. Wie heeft zeggenschap over de uitvoering van de maatregelen? Wie betaalt de kosten van (toekomstige) energiebesparingsmaatregelen? Hoe worden de voordelen van de maatregelen verdeeld? Wat is er geregeld over de onderhoudsverdeling? Hoe worden de kosten doorbelast? Moet de huurder de uitvoering van werkzaamheden altijd toestaan of is daarvoor toestemming vereist?

Wij helpen u graag met het vinden van een antwoord op uw vragen.