Energiebesparing

Multi-tenant kantoorgebouw: wie moet er werk maken van energiebesparing?

News

Bedrijven zijn ver­plicht om ener­gie­be­spa­rings­maat­re­ge­len te nemen. Sinds kort zijn zij ook ver­plicht om deze maat­re­ge­len te mel­den bij het minis­te­rie. Dit is de Informatieplicht Energiebesparing. Gebouweigenaren en gebrui­kers ont­vin­gen daar­over de laat­ste maan­den een brief van de minis­ter van Economische Zaken en Klimaat. De vraag is (in de woor­den van de minis­ter): wie moet er werk maken van ener­gie­be­spa­ring? Over de vraag wel­ke bedrij­ven moet mel­den bestaat nog ondui­de­lijk­heid (zie bij­voor­beeld het FD van 24 sep­tem­ber 2019). En: is dat de huur­der of de ver­huur­der? Hoe zit het bij­voor­beeld met mul­ti-tenant kan­toor­ge­bou­wen?

Vermoedelijk denkt u dat tegen­woor­dig ieder­een werk moet maken van ener­gie­be­spa­ring. Op ieder niveau wor­den ener­gie­be­spa­ren­de maat­re­ge­len geno­men: denk aan LED ver­lich­ting en aan e-mails met onder­aan het ver­zoek om niet alles te prin­ten. In dit arti­kel gaan wij in op de juri­di­sche ver­plich­tin­gen tot ener­gie­be­spa­ring, geven wij een toe­lich­ting op de rele­van­te begrip­pen en geven wij een prak­ti­sche uit­wer­king.

Het Activiteitenbesluit
Het Activiteitenbesluit mili­eu­be­heer ver­plicht de drij­ver van een inrich­ting om ener­gie­be­spa­ren­de maat­re­ge­len te tref­fen met een kor­te terug­ver­dien­tijd (van vijf jaar of min­der). Het gaat daar­bij om inrich­tin­gen in de zin van de Wet Milieubeheer (Wm) die meer dan 50.000 kWh elek­tri­ci­teit of 25.000 m³ aard­gas (of een equi­va­lent) per jaar ver­brui­ken. Sinds 1 juli 2019 geldt voor de drij­ver van de inrich­ting ook de ver­plich­ting om het bevoegd gezag eens per vier jaar te infor­me­ren over de geno­men maat­re­ge­len en de voort­gang van het nemen van de ener­gie­be­spa­ren­de maat­re­ge­len. Indien niet, niet vol­le­dig of niet tij­dig aan de ver­plich­tin­gen wordt vol­daan, is spra­ke van een over­tre­ding en kan het bevoegd gezag hand­ha­vend optre­den. De gevol­gen van over­tre­ding van de regels kun­nen heel groot zijn. Daarom is het van groot belang om te weten wie er in actie moet komen. Het begint bij een goed begrip van de defi­ni­ties van ‘inrich­ting’ en ‘drij­ver’. Vervolgens kan de vraag wor­den beant­woord: wie moet er werk maken van ener­gie­be­spa­ring?

Het begrip inrich­ting
Niet alle bedrij­ven zijn ‘Wm-inrich­tin­gen’. Bedrijven die geen Wm-inrich­ting zijn hoe­ven niet te vol­doen aan het Activiteitenbesluit mili­eu­be­heer. De defi­ni­tie van het begrip inrich­ting is opge­no­men in de Wet Milieubeheer. Er is spra­ke van een Wm-inrich­ting als aan twee voor­waar­den is vol­daan: de acti­vi­teit is een door de mens bedrijfs­ma­tig of in een omvang als­of zij bedrijfs­ma­tig was, onder­no­men bedrij­vig­heid, die bin­nen een zeke­re begren­zing pleegt te wor­den ver­richt én er moet een cate­go­rie uit bij­la­ge I bij het Besluit Omgevingsrecht (Bor) van toe­pas­sing zijn. De rijks­over­heid heeft nut­ti­ge tools ont­wik­keld waar­mee bedrij­ven aan de hand van een vra­gen­lijst kun­nen vast­stel­len of zij een inrichting zijn. Een kan­toor­ge­bouw kwa­li­fi­ceert niet altijd als een inrich­ting. Een win­kel even­min. Het gaat om de fei­te­lij­ke acti­vi­teit ter plek­ke.

Het begrip drij­ver
Wie is de drij­ver van een inrich­ting? Deze vraag speelt met name wan­neer een (verzamel)gebouw door meer­de­re gebrui­kers wordt gebruikt. Is de drij­ver de eigenaar/verhuurder of zijn het juist de huur­ders? En is iede­re huur­der apart een drij­ver of alle huur­ders samen?

Het ant­woord is (zoals wel vaker): het hangt af van de omstan­dig­he­den van het geval. In de wet is geen defi­ni­tie opge­no­men van het begrip ‘drij­ver’. Vaak geldt dat de per­soon die het in zijn macht heeft om de ‘over­tre­ding’ te beëin­di­gen, wordt aan­ge­merkt als drij­ver. Daarbij zal bij­voor­beeld de inhoud van de huur­over­een­komst een rol spe­len.

Verhuurder is ver­ant­woor­de­lijk voor maat­re­ge­len, ten­zij …
Nu een wet­te­lij­ke uit­wer­king van onder ande­re het begrip ‘drij­ver’ ont­breekt, heb­ben par­tij­en uit de markt de han­den ineen gesla­gen en een memo uit­ge­bracht.

Een kor­te ach­ter­grond en juri­di­sche dui­ding van het memo. Het memo ‘Verantwoordelijke ener­gie­be­spa­ring uti­li­teits­bouw’ van 23 april 2019 is opge­steld door de koe­pel­or­ga­ni­sa­ties van vast­goed­be­leg­gers (IVBN) en vast­goed­ma­na­gers (VGM NL), de Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied en is afge­stemd met het Kernteam EED (waar­in meer­de­re omge­vings­dien­sten deel­ne­men). Hoewel het memo niet kan wor­den beschouwd als wet- of regel­ge­ving, wordt het wel onder­steund door de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) en zodoen­de komt aan het memo wel enig gezag toe.

In het memo is het uit­gangs­punt: de eigenaar/verhuurder van een kan­toor­ver­za­mel­ge­bouw is ver­ant­woor­de­lijk om maat­re­ge­len te nemen, ten­zij het van­we­ge onder­lig­gen­de con­trac­ten (bij­voor­beeld een huur­over­een­komst) niet in de macht van de eige­naar ligt om maat­re­ge­len te nemen. Mochten huur­ders aan­toon­baar niet bereid zijn om mee te wer­ken aan het rea­li­se­ren van de maat­re­ge­len, dan kan vol­gens het memo het bevoegd gezag zich (mede) rich­ten tot de indi­vi­du­e­le huur­der die de over­tre­ding kan ophef­fen.

Wij lezen daar­in dat als de huur­over­een­komst bij­voor­beeld bepaalt dat de ver­huur­der niet zon­der toe­stem­ming van huur­der wij­zi­gin­gen in, aan of op het gehuur­de mag uit­voe­ren, er van uit wordt gegaan dat ver­huur­der in over­leg treedt met de huur­der. Als de huur­der dan – ondanks een rede­lijk ver­zoek van ver­huur­der daar­toe – niet instemt met de maat­re­ge­len, kan de indi­vi­du­e­le huur­der door het bevoegd gezag wor­den aan­ge­spro­ken.

Wij ver­wach­ten dat niet altijd dui­de­lijk zal zijn of het bevoegd gezag zich tot de eigenaar/verhuurder zal mogen rich­ten dan wel tot de huur­der. Duidelijk is wel dat de inhoud van de huur­over­een­komst een belang­rij­ke rol zal spe­len. Het is goed om uw huur­over­een­kom­sten hier­op na te gaan. Indien u een nieu­we (huur)overeenkomst aan­gaat of een bestaan­de over­een­komst aan­past, is het raad­zaam om na te den­ken over belang­rij­ke vra­gen. Wie heeft zeg­gen­schap over de uit­voe­ring van de maat­re­ge­len? Wie betaalt de kos­ten van (toe­kom­sti­ge) ener­gie­be­spa­rings­maat­re­ge­len? Hoe wor­den de voor­de­len van de maat­re­ge­len ver­deeld? Wat is er gere­geld over de onder­houds­ver­de­ling? Hoe wor­den de kos­ten door­be­last? Moet de huur­der de uit­voe­ring van werk­zaam­he­den altijd toe­staan of is daar­voor toe­stem­ming ver­eist?

Wij hel­pen u graag met het vin­den van een ant­woord op uw vra­gen.